中古の土地建物を購入した場合の固定資産の取得価額、消費税の計算

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松井 元(まつい はじめ)

静岡県三島市の松井会計事務所に勤務する理系税理士。 文理両方のスキルの融合を考えており、このブログは以下を中心に更新している。 ●税金・会計に関すること ●IT(Excel、VBAなど)を使った業務効率化 ●自分のこと(考え、私生活)。 家族は妻子供2人の4人家族。 喫茶店(特にコメダ珈琲)が好き。カラオケが好き。 さらに詳細なプロフィールはこちら

法人や個人事業主が土地とその上に立った建物を中古で購入することがあります。

会社の事務所にする場合などですね。

中古の土地建物を購入した法人・個人事業主が消費税の課税事業者である場合、固定資産の取得価額や消費税はどのように計算すれば良いのか?

について今日は説明します。

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1、土地・建物それぞれの取得価額が必要

土地建物を一括で購入した場合、帳簿には土地と建物を別々に計上しなければなりません。

そのため、土地と建物それぞれの取得価額が必要です。

取得価額をどのようにして計算するか以下に整理します。

土地・建物それぞれの売却代金が売買契約書から分かる(計算できる)場合

土地・建物それぞれの売却代金が売買契約書に記載されている場合

新築のように、売買契約書に土地・建物の売却代金が別々に記載されていればその金額をそのまま取得価額として使えます。

土地・建物まとめての売却代金の合計と消費税額が記載されている場合

現実には、中古の場合土地・建物まとめて購入額の合計が書いてあることも多いです。

そのような場合においても消費税の金額が書いてあればすぐに土地・建物の取得価額を計算できます。

消費税は土地にはかからないので、その消費税は建物にかけられたものということになるからです。

具体的には、その消費税額を消費税率で割り戻し計算すれば建物の取得価額となります。

例えば土地建物の売却代金、消費税が次の金額だった場合を考えてみます。

●売却代金  25,000,000円
●消費税   740,740円

消費税から建物の取得価額を計算します。

建物の取得価額

= 740,740円 ÷ 0.08  × 1.08 = 9.999,990円

土地の取得価額は、売却代金から建物の取得価額を引くことによって計算します。

土地の取得価額

= 25,000,000円 ー 9.999,990円
= 15,000,010円

按分計算が必要な場合

さて、中古の土地建物がまとめて売却代金の合計のみしか分からない場合、土地と建物の取得価額は按分計算により求めなければなりません。

どのようにして按分計算するか以下に書きます。

時価の比率で按分する方法

時価を調べるためには、不動産会社や不動産鑑定士に依頼して出してもらうことになります。

原則的な方法であり正確に按分できますが、費用がかかるため実務上はあまり採用されていないと思います。

固定資産税評価額の比率で按分する方法

「固定資産税評価額」を使う方法があります。

実務上最も多く使われている方法だと思います。

固定資産税評価額は市から送られてくる「固定資産税納税通知書」又は市役所で入手できる「固定資産税評価通知書」に記載されています。

例えば土地建物の売却代金が次の金額だったとします。

●売却代金  25,000,000円

また、土地、建物の固定資産税評価額がそれぞれ次の金額だったとします。

●土地 12,000,000円
●建物   7,000,000円

この場合における土地、建物の取得価額を計算します。

建物の取得価額
= 25,000,000円 × 12,000,000円 ÷(12,000,000円 + 7,000,000円)
= 15,789,474円

土地の取得価額は、売却代金から建物の取得価額を引くことによって計算します。

土地の取得価額
= 25,000,000円 × 7,000,000円 ÷(12,000,000円 + 7,000,000円)
= 9,210,526円

建物の標準的な建築価額表を使う場合

建物の標準的な建築価額表を使って建物の取得価額を計算する方法もあります。

流れに従って計算すれば建物の取得価額を求めれます。

そして、売却代金の合計から建物の取得価額を引けば土地の取得価額を計算できます。

2、消費税の計算

先に書いたように土地には消費税はかかりません。

建物にはかかります。

税抜方式で仕訳を起こすためには、土地と建物の取得価額を按分して計算した後に建物の消費税額を計算する必要があります。

例えば、先の固定資産評価額で按分した場合の取得価額の場合を考えてみます。

・土地の取得価額   15,789,474円
・建物の取得価額     9,210,526円

この場合、建物に含まれる消費税額は次のようになります。

消費税額
= 9,210,526円 ÷ 1.08 × 0.08
= 682,261円

建物の取得価額(税抜)は 8,528,265円(= 9,210,526円 ー 682,261円)となります。

仕訳は次のようになります。

Image(10)

3、建物の耐用年数

建物は取得後、減価償却します(土地は減価償却をしません)。

建物の耐用年数を計算する必要があります。

簡便法を用いると次のように計算できます。

中古資産の耐用年数の計算

・法定耐用年数 a

・経過した年数 b

(1) 法定耐用年数の全部を経過した資産

その法定耐用年数の20%に相当する年数

耐用年数 = a × 0.2

(2) 法定耐用年数の一部を経過した資産

その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

耐用年数 =(a – b) + b × 0.2

*計算結果に1年未満の端数がある場合は切り捨てる。

*切り捨て後の結果が2年に満たない場合は2年とする。

中古の固定資産の耐用年数の計算方法は以下の記事を参考にして下さい↓

4、まとめ

中古の土地建物を購入した場合の固定資産の取得価額、消費税の計算についてまとめました。

実務では、会社の社長名義の土地建物を会社が購入するケースがけっこうあるように思います。

その場合は社長個人の固定資産の時に土地、建物それぞれの簿価が分かっているので、その売却代金をその簿価の比率で按分すれば良いでしょう。

自分自身の備忘録として書きましたが、もし参考になりましたらうれしく思います。

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