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法人と個人が固定資産を交換した場合の税務について

 ブログを読んで頂いている方を対象にオフ会を開催させて頂きます!!
 第2回【ブログオフ会 in 静岡市】2020年1月18日(土)

法人と個人が固定資産を交換した場合の税務についてまとめておきます。

完全な自分の備忘録なので、かみ砕いた表現でないことご容赦下さい。

時価が同じ「法人の土地」と「個人の土地」を、同一用途で交換した前提とします。

土地

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1、固定資産を売却した場合

まずは固定資産を普通に売却して現金預金を受け取った場合のことを。

固定資産の譲渡(売却)により所得が出れば課税されるのが普通です。

所得 = 譲渡収入−(取得費 + 譲渡費用)

仕訳

以下のように土地を売却した場合

・譲渡収入  5,200,000円
・土地の簿価(取得費)  4,000,000円
・業者への手数料(譲渡費用)  200,000円

法人の場合、仕訳はこのように ↓ なります。

Image

個人事業主が事業の口座にお金を受け取っていれば仕訳はこのように ↓ なります。固定資産売却益、支払手数料などの損益は事業主勘定とします(事業所得からは除外する)。

Image(1)

課税

法人の場合、上記の支払手数料は損金、固定資産売却益は益金となり法人税等の計算に加えられます。

個人の場合、固定資産の譲渡による所得は譲渡所得として所得税の計算に加えられます。

所得にすると法人・個人とも以下のようになります ↓

所得 = 譲渡収入−(取得費 + 譲渡費用)
=5,200,000円 - (4,000,000円 + 200,000円)
=1,000,000円

2、固定資産を交換した場合

時価が同じ「法人の土地」と「個人の土地」を、同一用途で交換した場合のことをお話しします。

Image(2)

仕訳

以下のように土地を交換した場合

法人側

・取得した土地(元個人の土地)の時価  5,200,000円
・土地の簿価(取得費)  3,000,000円
・業者への手数料(譲渡費用)  200,000円

個人側

・取得した土地 (元法人の土地)の時価  5,200,000円
・土地の簿価(取得費)  2,500,000円
・業者への手数料(譲渡費用)  250,000円

法人側の仕訳はこのように ↓ なります。

Image(3)

個人側の仕訳について、個人事業主が事業の口座にお金を受け取っていれば仕訳はこのように ↓ なります。固定資産売却益、支払手数料などの損益は事業主勘定とします(事業所得からは除外する)。

Image(4)

課税

さて、同じ種類(土地と土地など)の固定資産を交換する場合、法人・個人ともに税金を減額する特例があります。

●法人の圧縮記帳(法法50、法令92、法基通10-6-3、10-6-7、10-6-9)

●個人の固定資産の交換の特例(所法58、所基通58-6)

法人の圧縮記帳

国税庁の HP より

圧縮記帳の対象となる交換の条件

この圧縮記帳の対象となる交換は、次の全ての条件に該当する交換です。
(1) 交換により譲渡する資産(以下「譲渡資産」といいます。)と取得資産が、土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。  なお、借地権は土地に含まれます。また、建物とともに交換する建物に附属する設備や構築物は建物と一体となって交換される場合に限りその建物に含まれます。
(2) 譲渡資産も取得資産もいずれも固定資産であること。  したがって、不動産業者などが販売目的で所有している土地、建物などの棚卸資産を交換した場合には、この圧縮記帳の対象となりません。
(3) 譲渡資産も取得資産も、いずれもそれぞれの所有者が1年以上所有していたものであること。
(4) 取得資産は、相手方が交換するために取得したものでないこと。
(5) 取得資産を譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。  この用途は、土地については、宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他に区分され、また、建物については、居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他の用に区分されています。
(6) 交換した時における取得資産の価額(時価)と譲渡資産の価額(時価)との差額が、これらの価額(時価)のうちいずれか多い方の価額の20%相当額を超えないこと。

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圧縮限度額

交換による圧縮限度額は、交換差金等の有無等により、次の算式によって計算します。  なお、「交換差金等」とは、交換の時における取得資産の価額(時価)と譲渡資産の価額(時価)とが同額でない場合にその差額を補うために授受される金銭等をいいます。
(1) 交換差金等がない場合
圧縮限度額=取得資産の価額-(譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額+譲渡経費の額)
(注) 「譲渡経費の額」には、交換に当たって支出した譲渡資産についての仲介手数料、取りはずし費、荷役費、運送保険料など、その譲渡のために要した費用の額のほか、土地の上にある建物を取り壊してその土地を交換した場合の取壊費用やその取壊しに伴い借家人に支払った立退料などの額が含まれます。
(2) 交換差金等を受け取った場合
 圧縮限度額=取得資産の価額-(譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額+譲渡経費の額)×取得資産の価額/(取得資産の価額+交換差金等の額)
(3) 交換差金等を支払った場合
 圧縮限度額=取得資産の価額-(譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額+譲渡経費の額+交換差金等の額)

圧縮限度額の計算

先に示した法人と個人の土地の交換の例は(1)の交換差金がない場合に該当します。

法人の圧縮限度額を計算してみます。

・取得した土地(元個人の土地)の時価  5,200,000円
・土地の簿価(取得費)  3,000,000円
・業者への手数料(譲渡費用)  200,000円

圧縮限度額=取得資産の価額-(譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額+譲渡経費の額)
=5,200,000円 - ( 3,000,000円 + 200,000円)
=2,000,000円

所得が丸々と圧縮できることになるわけですね。

仕訳にすると以下のようになります(先の仕訳で合わせて表示)。

Image(5)

これによって、固定資産売却益と支払手数料は固定資産圧縮損と相殺されるので、損益はプラスマイナス0になります。

交換によって法人税等は発生しませんし、土地の簿価も変わりません

よく、日商簿記のテキストで土地同士を交換した場合の仕訳で同一用途の場合、元々持っていた土地の簿価だけで仕訳をきってあるのを見かけましたが、これは上記の仕訳の損益科目と土地を相殺したものだったのでしょう。

Image(6)

個人の固定資産の交換の特例

国税庁の HP より

個人の場合は、固定資産の交換の特例(所58条)の適用があります。

個人の固定資産の交換の特例(所58条)の対象となる交換の条件

法人の圧縮記帳と同じです。

(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。
(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。
この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。
(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。
(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
 この用途については、次のように区分されます。
 この用途について、土地の場合は、宅地、田畑、山林、鉱泉地、池又は沼、牧場又は原野、その他に区分されています。
 建物の場合は、居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用に区分されています。
(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

譲渡が無かったものとなる金額

全額(交換差金がない場合)

注意事項として以下の点があります。

(1) この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が譲渡所得として所得税の課税対象になります。
(2) この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。

3、まとめ

法人と個人で固定資産を交換した場合の税務について、備忘録として整理してみました。

条件を満たせば、

・法人の圧縮記帳(法法50、法令92、法基通10-6-3、10-6-7、10-6-9)
・個人の固定資産の交換の特例(所法58、所基通58-6)

が適用されるので税金(法人は法人税等、個人は所得税)の計算上有利に作用します。

編集後記

昨日(4/6)は午後は freee の操作確認。

今度、freee の導入支援の仕事をさせて頂くことになったのでそのために。

導入支援をどのようなカリキュラムで行うのかも考えていかなければなりません。

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