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住宅借入金等特別控除による節税効果


今日は、住宅借入金等特別控除について整理したいと思います。

マイホームを買うとき(新築、建売)は、ほとんどの人が住宅ローンを組むと思います。

住宅借入金等特別控除とは、ざっくり言えば住宅ローンでマイホームを買った人が受けることができる所得税の節税ということになります。

住宅ローンの年末残高に応じて、所得税が減額されるのです。

所得税の計算は、個人事業主とサラリーマンでそれぞれ以下のようになります。

住宅借入金等特別控除は、赤で囲った「税額控除」に該当します。

【個人事業主の場合】

【サラリーマンの場合】

住宅借入金等特別控除はその性質上、節税効果が大きいのでマイホーム(新築、建売両方)を買った人は必ず適用を受けるようにしましょう!

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1、住宅借入金等特別控除を受ける要件

住宅借入金等特別控除の適用要件は国税庁のHPに示されています。

一般的な人であれば、簡単に言うと

・マイホームを新築で建てるか建売を購入したこと
・贈与を受けたり、身内(同一生計の親族)などからの購入ではないこと
・新築で建てるか建売を購入した日から6月以内に住んでいること
・合計所得金額が3,000万円以下であること(適用期間の中で 3,000万円を超える年は受けられない)
・返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること
・マイホームの床面積が50m2以上で、床面積の2分の1以上の部分が居住スペース(仕事場などではない)であること
・住み始めた年とその前後2年間で他の特例を受けていないこと

となります。

平成26年4月1日から平成31年6月30日までに、住み始めている場合は10年間にわたって住宅借入金等特別控除を受けることができます。

重い住宅ローンの負担を所得税の節税により負担を軽減する制度ということになります。

2、住宅借入金等特別控除の手続

個人事業主は常に確定申告により適用を受け、サラリーマンは居住2年目以降は年末調整で適用を受けれる

住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、住み始めた年は誰でも(個人事業主であれ、サラリーマンであれ)必ず確定申告をしなければなりません。

サラリーマンであれば、居住2年目以降は会社が行う年末調整の際に控除を受けることができます。

【個人事業主】
・居住1年目     「確定申告」で適用を受けれる
・居住2年目以降   「確定申告」で適用を受けれる

個人事業主は、常に確定申告で適用を受けることになります。

平成28年にマイホームを買って、住み始めた人であれば下のようになります。

【サラリーマン】
・居住1年目     「確定申告」で適用を受けれる
・居住2年目以降   「年末調整」で適用を受けれる
*居住2年目以降も確定申告で適用を受けることもできます。普通は年末調整で適用を受けます。

平成28年にマイホームを買って、住み始めた人であれば下のようになります。

提出する書類等

提出する書類も国税庁の HP で確認することができます。

居住1年目

平成28年に住み始めた場合、平成29年2/16~3/15の期間で確定申告をしなければなりません。

これは、個人事業主でもサラリーマンでも同じです。

「居住1年目は必ず確定申告が必要」と覚えておけば良いでしょう。

その際に以下の書類を確定申告書とともに、税務署に提出する必要があります。

・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
・売買契約書又は請負契約書の写し
・登記事項証明書
・源泉徴収票(給与や公的年金等がある人のみ)
・建築確認通知書の写し(増改築の場合のみ)
・長期優良住宅建築等計画(低炭素建築物新築等計画)の認定通知書の写し(認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合のみ)
・住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書(認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合のみ)
・交付を受ける補助金等の額を証する書類又は住宅取得資金の贈与の特例に係る住宅借入金等資金の額を証する書類の写し
↑贈与の特例に係る住宅借入金等資金の額について税務署に電話確認したところ、預金通帳のコピーで可とのことです(別途贈与税の申告をするのでそちらで確認がメインになるとのこと)。

*住民票の写しは平成28年1月1日以降に住み始めた場合からは不要になりました。

【個人事業主の場合】

【サラリーマンの場合】

居住2年目以降

【個人事業主の場合】
以下の書類を、確定申告時に確定申告書とともに税務署へ提出します。

・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
※↑住宅ローンを組んだ金融機関等から入手します。

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【サラリーマンの場合】
サラリーマンは年末調整時に以下の書類を会社に提出します。

・年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書、給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書
※↑ 10月頃に税務署から送られてきます。

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
※↑ 住宅ローンを組んだ金融機関等から入手します。

3、住宅借入金等特別控除による節税効果

*以下 2017年10月3日追記

住宅借入金等特別控除額

平成28年に住み始めた場合は、10年間(平成28年~37年)にわたり税額控除を受けることができます。

毎年、住宅ローン年末残高(取得対価の額の方が小さいときは取得対価の額、「以下住宅ローン年末残高等」と呼びます)の1%に相当する税額控除を受けることができます。

・住宅ローン年末残高 < 取得対価の額 となる年の場合
住宅借入金等特別控除額 = 住宅ローン年末残高 × 1%

・住宅ローン年末残高 > 取得対価の額 となる年の場合
住宅借入金等特別控除額 = 取得対価の額 × 1%

住宅ローン年末残高等が大きいほど控除額は大きくなります。

なお、住宅借入金等特別控除額の限度額は400,000円(消費税8%の時に購入した場合)です。
また、「認定長期優良住宅」に該当する場合は、限度額は500,000円となります。

さて、毎年どれぐらいの住宅借入金等税額控除を受けることができるか、例をあげて計算してみたいと思います。

・取得対価の額  21,400,000円
・住宅ローン金額 21,600,000円
・返済期間         20年
・返済月額       90,000円
・住み始めた時期  平成28年9月
・返済開始時期   平成28年9月

の場合を考えてみます。

*この場合居住1年目からずっと、住宅ローン年末残高 < 取得対価の額 となります。

住宅借入金等特別控除額は平成28年から平成37年にかけて、次のように変化していきます。

住宅借入金等特別控除による節税効果

サラリーマンで

・給与収入(年間) 5,000,000円
・社会保険料控除   750,000円
・生命保険料控除    50,000円
・扶養親族     配偶者、子供2人(年少扶養)

このような条件の方が、上記の住宅ローンを組んだ場合、10年間で所得税の推移は下のグラフのようになります。
(10年間、毎年給与収入などの条件は同じとします。)

この場合、適用を受けると10年間所得税(復興特別税を含む)が0円になります。

なお、控除を受ける前の所得税額から住宅借入金等特別控除額を引いた金額がマイナスになった年の場合(所得税から控除しきれない金額があった場合)、住民税から控除されます。

住民税からの控除額は所得税の課税所得金額の 7%(最高136,500円)です。

詳細な計算はすみませんが、割愛させて頂きます。

次に

・給与収入(年間) 7,000,000円
・社会保険料控除  1,050,000円
・生命保険料控除    50,000円
・扶養親族     配偶者、子供2人(年少扶養)

このような条件の方が、上記の住宅ローンを組んだ場合、10年間で所得税の推移は下のグラフのようになります。
(10年間、毎年給与収入などの条件は同じとします。)

次に

・給与収入(年間) 8,000,000円
・社会保険料控除  1,200,000円
・生命保険料控除    50,000円
・扶養親族     配偶者、子供2人(年少扶養)

このような条件の方が、上記の住宅ローンを組んだ場合、10年間で所得税の推移は下のグラフのようになります。
(10年間、毎年給与収入などの条件は同じとします。)

以上で、住宅借入金等特別控除による所得税(復興特別税を含む)の節税効果について示しましたが、見てのとおり10年間トータルの節税額はかなり大きな金額になります。

4、まとめ

住宅借入金等特別控除については、住宅ローンを組む際に金融機関からもハウスメーカーからも説明があると思います。

確実に適用を受けるようにしましょう。

なお、過年度に適用を受けるのを忘れていた場合

・その年度分の確定申告を既にしている場合
⇒適用を受けることができない

・その年度分の確定申告をしていない場合
⇒5年前までであれば遡って確定申告をすることができる

となります。

毎年、確定申告を行っている個人事業主は、忘れてしまった場合、過年度分の適用を受けることができなくなってしまいます(更正の請求はできません)。

一方、サラリーマンのように通常確定申告を受けない人であれば、忘れていても5年前までであれば遡って確定申告をすることができます。
しかし、手間はかかるので忘れずに適用を受ける方が良いことは間違いありません。

先にも書いた通り、10年間トータルの節税額はかなり大きいものになります。

確実に適用を受けるようにしましょう!!

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